科學剖析房產抵押貸款的主要風險點及其產生的原因，在實際操作過程中更加合理地規避房產抵押類貸款的法律風險

當前，經濟下行壓力持續加大，受此影響，銀行業面臨的不良貸款壓力激增。同時，房地產市場價格波動加大，原本相對優質的房產抵押貸款也出現風險。在實踐操作中，房產抵押類不良貸款的風險問題值得深思。

房產抵押類貸款風險的現狀及成因

截至2018年6月末，浙江遂昌農商銀行貸款總額為39.77億元，其中，房產抵押類貸款余額為23.76億元，占全部貸款總額的59.75%；四級不良貸款余額為0.81億元，房產抵押類四級不良貸款余額為2351.74萬元，占四級不良貸款余額的29%；五級不良貸款余額為0.8億元，房產抵押類五級不良貸款余額為2554.23萬元，占五級不良貸款余額的31.87%。上述數據并不包括已處理和已損失的房產類貸款，從實際情況來看，房產類抵押貸款面臨的風險已經比較嚴重。

房產抵押類貸款風險不斷加大的原因是多方面的，從行社內部來看，主要原因有以下幾點：

貸前調查未盡職。在對房產抵押類不良貸款后續處理過程中發現，絕大多數出現風險問題的貸款都存在貸前調查不盡職的問題，客戶經理未對抵押物進行全面了解，包括抵押物的基本情況、權屬、出租情況等。司法處置中，抵押人往往會針對銀行工作人員的疏漏提出異議，導致銀行在抵押權變現過程中遇到困難，甚至遭受損失。例如，某炭業有限公司貸款續貸前已經通過銀行收取了第三方租金，即抵押物已出租。單就操作過程來看，銀行事前雖然多次到實地調查了解，該公司也口頭確認抵押物沒有對外出租，但由于銀行未能提高警惕，未留存相應的文字、圖片、影像來證明該抵押物未出租的情況，導致最終抵押權變現遇阻。

合理估價難以進行。部分行社對于抵押物的估價管理存在一定缺陷，未能很好地根據房產所處的區域位置、變現難易程度等因素合理確定抵押物的估價。實際操作過程中，由于自身缺乏相對合理的估價依據，銀行更多依賴于評估公司對于抵押物給出的評估，導致許多抵押物在出現風險后價格嚴重縮水，造成貸款損失。

操作層面漏洞顯現。近年來，部分銀行工作人員有章不循、操作不合規也成為房產抵押類貸款不良頻發的一個重要原因。一些行社在貸款營銷上的力度不斷加大，但部分人員放松了對抵押物的審查，忽視了評估價過高的情形，甚至存在違規發放房產抵押類貸款的情況。

房產抵押類貸款面臨的法律風險

房產抵押類貸款法律關系的復雜性主要包括：

（一）租賃權風險

抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。

租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂了時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費，或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。

（二）首查封風險

雖然抵押物被首查封不影響抵押權人的優先受償權，但從銀行處置抵押物的實踐來看，首查封會對抵押權人實現抵押權帶來不利影響。

處置進程受到限制。從司法實踐看，抵押權的實現受制于首查封法院對債權人債權的訴訟、判決及執行進程，特別是在被人民法院跨省查封的情況下，抵押物處置的難度會進一步加大。

協議方式難以處置。如抵押物被其他債權人申請查封后，依據查封的法律效力，抵押權人與抵押人協議處置抵押物的行為是無效的，只能通過人民法院的處置途徑才能實現抵押權。

債權讓步時有發生。在抵押物價值有限的情況下，首先申請查封的債權人為了保證自身的利益，往往會要求抵押權人讓與部分優先受償權，并以此作為處置抵押物的條件。同時，抵押權人遭遇惡意拖延使優先受償權無法有效實現，最終導致抵押權人與首查封法院特別是跨省的人民法院之間的協調成本增加。

（三）最高額風險

目前，銀行抵押貸款往往簽訂最高額抵押合同，在操作過程中，若續貸前未及時查詢抵押物狀態，可能會喪失部分優先受償權。如果在續貸時抵押物已被其他債權人查封，卻仍然發放貸款，銀行的抵押權有可能不能對抗先于貸款發放的查封，導致部分甚至全部優先受償權無法得到保證。同樣，在化解原有房產抵押類不良貸款時，如果化解后的貸款用途不合理，相關文書未及時簽訂，銀行也可能會喪失抵押權。

（四）瑕疵性風險

產權瑕疵影響情形。有合法產權的資產未必是合法的抵押物。例如，已發生多起因違章建筑導致抵押物整體無法變現和過戶的情形，影響了抵押物的處置；抵押物有合法產權，但因開發商與拆遷戶存在糾紛，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使人民法院難以執行。

法定優先受償情形。法定優先受償款是指在實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數額以及其他法定優先受償款。特別是在建工程，若抵押物有法定優先受償款，將使抵押權人的權益遭受較大損失。

（五）登記權風險

“一物多押”風險?！吨腥A人民共和國擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

預告登記風險。根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，超過三個月未申請物權轉移登記的個人住房、商業用房合同鑒證的預告登記將自動失效，房屋初始物權仍在開發公司名下。銀行的個人住房、商業用房按揭將無法轉為物的抵押權，從而喪失物權的優先受償權，銀行只能享受合同債權。

（六）使用權風險

出讓土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業類土地的使用期限為50年，商業類土地的使用年限為40年，在建工程的土地預登記證也有相應的年限。銀行在辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。

以完善的機制防范房產抵押類不良貸款風險

針對不斷產生的房產抵押類不良貸款，銀行有必要建立一套更為完善的機制，切實防范房產抵押類不良貸款風險。

明確重點。針對房產抵押貸款的法律風險，相關人員要加強法律法規和制度學習，明確在業務辦理過程中需要注意的關鍵問題。一是實地查看并核實擬抵押資產的情況。核實資產是否權屬清晰；核實擬抵押資產是否租賃，價值較大的資產須到政府租賃管理部門核實租賃情況；核實擬抵押資產是否存在他項權利，是否已抵押；核實擬抵押資產是否存在優先受償款，如應付未付工程款、土地出讓金、儲備土地中征地拆遷費等。對在建工程應要求承包人出具放棄優先受償權的承諾。二是在具體的操作中要注重相關證據的收集。保證相關資料的齊全性，特別是針對抵押物出租情況的資料，要及時收集相關證明文書；對于抵押資產用于出租的，要定期查看出租情況，以確定租賃人、租期、租金等是否存在異常變動。三是嚴格辦理抵押登記手續。杜絕虛假登記，每筆抵押登記手續都必須實行專人辦理，杜絕虛假證件、虛假抵押登記、重復抵押登記等情況的發生。四是對按揭貸款要及時辦理抵押登記，避免預告登記失效而產生損失。

完善程序。農商銀行相關部門要制訂更加完善的房產抵押操作程序。首先，要制訂城鄉房產差異化指導性估價標準，并依據城鄉房產相關情況定期更新，讓工作人員有明確的依據，更加科學地規避房產抵押貸款的價格風險。其次，要根據房產抵押貸款的風險特點，總結梳理出一套切實可行的調查方法。在運用傳統檢查技術的基礎上，應由淺入深、由內及外，采用實地走訪客戶、察看項目現場、互聯網查證信息等方法，并及時向當地國土、房管等行政管理部門延伸調查，深入了解房產抵押物及借款人的經營管理情況，全面掌握房產抵押的真實性、合規性和有效性。最后，要出臺指導性文件，避免因不合理指標導致的大額貸款發放。加強內控制度設置，完善風險防控機制，加大違規處罰力度，避免違規發放貸款。

強化篩選。在貸款營銷過程中，要注意不是所有的房產都可用于貸款抵押，應該慎重選擇抵押物，重點選取那些權屬清晰、無權利瑕疵、無他項權利、無法定優先受償款的房產用于抵押，并且優先選擇變現能力強的資產。從實際變現能力看，住宅強于商業用房、商業用房強于工業用房；商業用房中的獨立門市、商場和農貿市場攤位易于變現；面積小或可以分割出售的易于變現；市場不活躍地區的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價值量過大的、有權利瑕疵的房產抵押物都不易變現。（作者：浙江遂昌農商銀行余振榮，來源：《中國農村金融》2018年第15期）